밴쿠버지역에 적용되는 모기지 정책 스트레스 테스트 룰 July 31, 2018

Dated: December 26 2018

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조앤리의 부동산 “토크토크” 

밴쿠버지역에 적용되는 모기지 정책 스트레스 테스트 룰 

밴쿠버 전역에 걸쳐 가계수입과 집밸류간의 차이로 인하여 밴쿠버는 이제 북아메리카 안에서도 집장만이 어려운 지역으로 꼽히고 있다. 특히 1월부터 시작된 모기지 스트레스 테스트 룰은 바이어들을 더욱 조이고 있다. 모기지 스트레스 룰이란 지난 1월부터 실시된 정책으로 홈바이어들을 지나친 빚부담으로부터 안전하게 지키려는 목적으로 시작되었으나 결과적으로는 생애 첫 주택구입자의 구매력을 위축시키는 결과를 낳았을 뿐아니라 기존의 모기지로 다른 프라퍼티로 옮겨가려는 사람들의 경우에도 부정적인 영향을 미쳤다.
예를 들어 75만불짜리  내 집을 팔고 50만불 모기지가 가능했어서 그것을 얻어 110만불짜리 집을 사려던 사람은 계획에 착오가 생길 수도 있게 되었다. 기존에 확정되었던 50만불 모기지는 더 이상 유효하지 않고 스트레스 테스트 룰에 의해 다시 승인받아야 할 수 있다. 이 경우 50만불이 40만불로 줄어들수도 있고 심지어는 에쿼티는 늘어났지만 더 비싼집으로 옮겨타기에는 부족하다는 감정이 새로 나올수도 있다. 그 배경에는 바이어가 방심한 사이 새 룰에 의해 마지막 모기지 숫자들에 변동이 생긴것에 바이어가 미처 대비책이 없어 클로징을 못했다는 일화들이 뒷받침이 된다. 처음에는 승인이 나왔으나 이 룰에 의하면 같은 모기지를 받지 못하게 된 것이다.  이 경우 이 딜은 조건이 없는 딜이어서 설령 모기지가 안나오게 되었어도 계약상 클로징은 해야하도록 되어 있다. 결과적으로 바이어는 디파짓을 잃고 어쩌면 법정에 가야할 수 도 있는 상황이 되었다.
이 스트레트 테스트 룰에 의하면 바이어는 원래 승인받았던 금액에서 20% 정도가 떨어진 금액이라고 보면 되는데 예를 들면 부부가 각각 5만 5천불씩 벌어서 110만불을 버는 가정의 경우 20%를 다운페이로 넣고 30년간 상환한다면 약 3.04%가 최상의 이자율이라고 봤을때 이 스트레스 테스트 룰에서는 3.04여기서 2%를 더한 5.04%가 된다. 비슷한 예로 올해 1월 1일 전까지 모기지를 얻었던 바이어가 만약  $964,704 를 상한선으로 집을 보고 있었다면 이 후 스트레스 룰이 적용된 후로는 $735.,857 이 된다.
다행히 아직도 밴쿠버와 프레이져 밸리 지역에 수많은 이 가격대의 집 리스팅들이 나와있어 시간을 조절해 다운페이를 늘리거나 작은집으로 선택하는 등의 옵션들이 남아있다. 상속이 가능한 부모에게 의존하는 경우도 늘어나고 있으며 모기지와 함께 제 2은행권으로 눈을 돌리는 융통성도 요긴하게 쓰일수 있다.  제 1 은행권의 경우 론과 감정가관련 리밋때문에 주요은행 모기지와 다른 랜더를 섞어서 쓰는 플랜이 잘 없지만 제 2 금융권에서 패키지로 또는 사채로 임차인이 개인 상황에 맞게 돈을 빌려 쓰도록 패키지로 론을 만들어 줄 수 있기 때문이다.
어쨌든 외국인세까지 겹쳐 바이어들은 전에 비해 집구매에 위축되는 상황일수밖에 없는 한편 일부 바이어들은 외국인 세도  빈집세도 없는 커머셜이나 상가건물쪽으로 눈길을 돌리고 있다. 외국인 세와 빈집세에서 면제되는 것은 물론 관리하기 편하고 투자하기 쉬우며 사무실 빌딩이나 가게를 세를 주거나 하며 아직 오너가 안전하게 땅 밸류를 올릴 수 있는 기회이기 때문이다.  이러한 변화들이 연쇄적으로 커머셜 프라퍼티의 밸류를 올리고 있고 따라서 상가 랜트비와 재산세가 올라감으로 테넌트들은 랜트비가 올라가는 것 뿐만 아니라 제산세도 함께 올려 내야하는 고충을 감수해야 하게 되었다. 요즘 랍슨 스트릿을 비롯 상가 밀집지역을 걷다보면 많은 가게들이 있었던 비즈니스는 온데간데 없고 종이로 덮여있고 그 위에  FOR LEASE 싸인이 붙은 집들을 종종 볼 수 있는데 이들의 상당수는 내부적으로 이런 문제를 안고 있는 비즈니스인 경우가 많다. 여기서 그래도 버틸 수 있는 비즈니스는 전국구 또는 인터내셔널 체인점, 프렌차이즈 등인데 밴쿠버에 입점하면서 다른 도시보다 상품가격을 고가로 받고 있는 비즈니스들로 이들은 그래도 타격이 적은 편이다.
한편 지난 주 연방 모기지 보험 부서의 발표에 의하면 자영업자에 한해서는 집 모기지 얻기가 전에 비해 비교적 쉬워질 전망으로, 과거 자영업의 특성상 변동많고 예측불허한 인컴때문에 모기지 얻는데 손해가 있던거에 비하면 좋은 소식이다.

Joanne Lee
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