돈이 되는 임대 부동산 투자공부 Mar 19, 2018

Dated: December 26 2018

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조앤리의 부동산 “토크토크” 

돈이 되는 임대 부동산 투자공부

요즘 내 바이어중에는 콘도를 사서 임대하시는 분부터 건물이나 스트레타를 사서 임대 수익을 기대하시는 바이어 분들이 많았다.  정적한 수준의 수익을 창출하는 프라퍼티를 구매하기 위해서는 여러가지 요소들, 즉 로케이션, 안전하고 안정되어있는 동네인가, 프라퍼티의 관리상태, 세입자가 믿을만하며 경제적으로 안정되어 있는가, 랜트는 잘 나가는가, 주변 편의시설을 어느정도 갖추고 있는가  등이 고려되어야한다.
예를들어 클래스 A 로 구분되는 프라퍼티는 새로 지었거나 리모델링이 새로된 건물이 좋은 로케이션에 있어 주변에 제반시설이 잘 되어있고 소득수준과 은행신용도가 높은 세입자들이 주로 들어오며 공실률 또한 낮다.  클래스 B는 조금 오래됐거나 리모델링 한지 오래된, 세입자들은 중간층, 적당한 건물 컨디션에 내가 사서 건물에 투자를 해서 밸류를 올릴 기회가 있는 경우가 해당되겠다. 클래스 C는 더 오래된 건물이 인기없는 지역에 있으며 반드시 리모델링이 필요한 경우, 기반시설 전반에 걸쳐 개선이 필요한 경우로 저소득층 테넌트들이 들어오며 공실률도 높다. 그 외에 War Zone 이라고 해서 이 건물에서 자느니 차라리 차 뒷자석에서 잠을 자겠다 할 정도의 컨디션과 범죄율도 높아 보안이 엉망인 경우를 말한다.
테넌트의 리스크가 낮은 클래스 A의 경우 테넌트는 라이프가 정돈되어 있고 자신감에 넘쳐 랜트비 협상에 있어 파우어가 있어 랜드로드의 리턴을 줄어들 수 있으나 테넌트 클래스 C의 경우 극단적인 예를 들면 직업이 몇달 사이로 바뀌어 거처를 전전해야 한다거나 파산했거나 신용도가 낮아 테넌트 리스크가 높을수록 협상의 여지가 없고 랜드로드가 랜트를 올려받는게 보통이다.
위의 여러 조건들을 추가로 고려하여 가격이 결정되며 이것을 기초로하여 투자 수익율이 얼마나 나오는가 면밀히 검토해야하는데 이 임대 부동산을 구입할 때 이것이 투자할만한 가치가 있는가 검토하는데에 복잡한 계산법은 사실상 필요없다. 필요한 계산은 아마 초등학교 저학년 산수실력이면 충분할 것이다.  자, 그럼 임대부동산 투자수익율에 대하여 생각해보고 또 임대용 프라퍼티를 구매 하고자하시는 바이어분들이 주의해야할 점들을 몇가지 소개하고자 한다.
우선 투자 수익율에 대해 알아보자. 인컴 프라퍼티를 조금이라도 관심있어 찾아본다면 반드시 따라붙는 이 Capitalization Rate 는 흔히 짧게 Cap Rate로 줄여쓰며 말그대로 투자했을때에 돌아오는 수익의 비율을 말한다.
공식은 (Net Operating Income/Market Value) X 100
즉, 네트인컴이 $50,000 이고 마켓밸류가 1밀리언이라면 5만 나누기 백만은 0.05, 투자수익률은 5%가 되는데 여기서 주의해야할 점은 네트인컴을 넣을 때 총수입에서 운영경비를 다 떼고 남은 액수를 넣어야한다.
이떄 재무재표를 살펴보면 지출한 것으로 보이기는 하지만 네트인컴 계산에서 제외해야할 목록들이 있는데 채무상환금, 즉 원금과 이자상환, 감가상각 충당금, 세금 공제금액, 설비를 교체하거나 건물 페이팅 등의 롱텀 투자에 들인 비용이 등이 해당된다.
이중에서도 프라퍼티를 살 때 특히 간과되기 쉬운것이 설비투자비용인데 예를 들어 5% 수익을 예상한다고 할때에 관리가 안된 오래된 건물을 사거나 랜트를 놓기전 많은 수리비용이 들어가는 프라퍼티를 산다면 그 비용을 제하고나면 결국은 수익율이 4% 이하로 낮아질 수 있기 때문이다.
그러므로 프라퍼티를 살 때에 구매금액이라는 것은 최종 매입가격, 즉 필요한 리페어를 모두 마쳐서 바로 랜트를 놓을 준비를 마친 상태의 가격으로 투자가치를 산정해야한다.
그 외에 오너가 재무재표에 실제 인컴이 아닌 희망하는 인컴액수 또는 미래에 가능하다고 보는 액수를 넣는 경우 또한 현실성이 없어 주의해야할 사항이다.
마켓밸류는 집의 감정평가금액으로 주변에 최근에 팔린 비슷한 집들의 비교값을 반영하는 한편 집과는 달리 커머셜 프라퍼티는 집만큼 거래가 많지 않고 형태가 다양한데다 정보가 종종 비공개이거나 제한되어있어 쉽게 비교대상을 찾기가 어렵다. 따라서 얼마에 팔렸는가는 알 수 있더라도 재무재표를 통해 정확한 비교를 하기가 쉽지않다는 점을 고려해야한다.
그러므로 인컴 프라퍼티를 구매할 때에는 이 밖에도 비교대상 프라퍼티를 구매할 당시의 잠재적 동기, 왜 프라퍼티를 파는지는 물론 왜 사는지 그리고 그 사이에 이루어진 협상이 초래하게 될 결과도 생각해봐야한다. 한마디로 공정 거래였는가? 인데 간혹 소득세 문제로 급히 비즈니스를 사야하거나 팔아야하는 경우 또는 해외투자자가 돈을 옮겨오는 목적으로, 현재 밴쿠버에서 많이 일어나고 있듯이 수익이 목적이 아니라 돈을 안전하게 거치할 목적으로 프라퍼티를 사는 경우가 많이 있기 때문이다.
이런경우 바이어가 리페어를 이유로 들던 모기지를 이유로 들던 가격 조정을 요구해 올 수 있고 이렇게 계산된 재무표는 정확하게 만들어진 것이 아니다.
그러므로 표면상 투자수익률이 간단한 공식으로 보이지만 위와같은 내부적 불확실성이 있을 수 있다는 점을 충분히 인식해야한다.
결과적으로 투자자라면 언제나
* 최소한 지난 2년치의 정확한 재무재표를 살펴야하고
* 투자수익률을 계산할 때 채무상환금, 감가상각 충당금, 설비투자 등을 제하는 것을 잊지말아야 하며 건물의 연도수나 관리상태도 고려해야한다.
* 테넌트가 안정되고 성실하게 랜트를 내고 살 수 있는지를 평가하고 리스기간등 세부내용에 대해 알고 있을 것
* 평소에 일반적인 리스마켓에 대해 파악하고 있어야하며 리스를 리뉴할때 랜드로드로서 지출할 내역을 확인해두는 것이 테넌트 확보를 위해 유리하다.

Joanne Lee
Personal Real Estate Corporation
 
Macdonald Realty
Cell: 604-308-6340
E-mail: joanne@joanneleerealty.com 
Website: www.joanneleerealty.com
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Joanne Lee is a professional real estate agent at Macdonald Realty’s Langley office. Contact Joanne for assistance in buying or selling in Coquitlam, Surrey, Langley and Abbotsford or for current m....

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